Guía legal para inmobiliarias dañadas

(Natalia Alvarado - Fundación Appleseed México) #1

Hola a todos,

En caso de que tu vivienda o edificio se daño en los sismos, les compartimos una lista de preguntas frecuentes que te podría servir. Puedes encontrar más información en http://www.juridica19s.org/.

¿Con qué autoridad acudo si tengo daños en mi edificio/casa propio o rentado?
Es importante determinar el efecto que se pretende con el acercamiento con la autoridad. Si se pretende determinar el grado del daño al inmueble para efectos de resolver si es seguro o no habitarlo o bien para cualquier otro punto relacionado con el estado físico o seguridad en general del mismo, la autoridad idónea a la que habría que acercarse (en la Ciudad de México se están recibiendo solicitudes de revisión estructural en la página electrónica www.salvatucasa.mx en la cual puedes adjuntar fotografías, sin perjuicio de que el Instituto para la Seguridad de las Construcciones de la Ciudad de México emita un dictamen oficial) sería la autoridad de Protección Civil respectiva (en la Ciudad de México sería la Unidad Delegacional de Protección Civil correspondiente).

Si se pretende resolver alguna otra cuestión fáctica o jurídica relacionada con el inmueble de que se trate (por ejemplo, lo relacionado con servicios públicos o contratos de compraventa, arrendamiento, seguros, entre otros), la autoridad judicial o administrativa idónea para recibir el aviso dependería de cada materia y caso concreto. A manera de ejemplo, si se pretendiera cesar legalmente el pago de las rentas en un contrato de arrendamiento, la autoridad competente para conocer del asunto sería un Juez en materia Civil, sin perjuicio del aviso que habría que dar al arrendador.

¿Qué obligaciones y derechos tengo si soy propietario de un inmueble que se dañó y que estaba dado en arrendamiento?
Para el caso de propietarios de inmuebles que se encuentren en esta situación, el primer paso a seguir es: Contactar a las autoridades de Protección Civil para que evalúen físicamente el inmueble y dictaminen si los daños son:

  1. Irreparables; es decir, que implican pérdida total del inmueble

  2. Reparables, es decir, que implican pérdida parcial del inmueble

En caso de que Protección Civil dictamine que el daño al inmueble es irreparable, se deberá dar aviso por escrito al arrendatario (inquilino) para que desaloje de inmediato el inmueble (se recomienda que los inquilinos desalojen el inmueble hasta que Protección Civil determine que no existe riesgo para ingresar al mismo) y no vuelva a ingresar al mismo, en razón de que la orden que tienen las autoridades de Protección Civil para inmuebles irreparables es la demolición de los mismos.

La destrucción del inmueble por causas atribuibles a casos fortuitos (caso fortuito se entiende como “todo acontecimiento natural, previsible o imprevisible, pero inevitable, por virtud del cual se pierda el bien o se imposibilite el cumplimiento de la obligación, tal como sería un temblor o terremoto”), conforme a la ley aplicable en la Ciudad de México, es causal de terminación del arrendamiento sin responsabilidad alguna para el arrendador ni el arrendatario, por lo que el acta que levante el técnico de Protección Civil dictaminando que el inmueble es irreparable, servirá como un peritaje oficial y bastará para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento al inquilino.

Recomendamos que durante la visita al inmueble de Protección Civil se tomen fotografías y/o video para documentar con mucha claridad los daños que el sismo haya provocado en el inmueble. En el supuesto que exista saldo en favor del arrendatario, es decir, que haya pagado rentas adelantadas o un depósito, el arrendador deberá reembolsar al arrendatario las cantidades correspondientes; de la misma manera, si existen pagos pendientes por parte del arrendatario, el arrendador tiene derecho a exigir al inquilino el pago de dichos conceptos.

Ahora bien, en caso de que Protección Civil, tras evaluar el inmueble, dictamine que los daños al inmueble son parciales y reparables, salvo que el contrato de arrendamiento disponga otra cosa, el propietario/arrendador del inmueble dañado será el responsable de llevar a cabo todas las reparaciones al mismo para que persista y pueda seguir el arrendamiento a su entero costo, de lo contrario el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Independientemente de los dos escenarios anteriores, es indispensable que el propietario del Inmueble lleve a cabo lo siguiente:

  1. Revise su contrato de arrendamiento para verificar su vigencia, si el mismo prevé como proceder en caso de un siniestro, si establece algún procedimiento especial para el caso fortuito y cuáles son las reglas o pasos para darlo por terminado, de ser esto necesario;

  2. Revisar la póliza de seguro contratado para el inmueble (en caso de que hubiere), a fin de verificar quién es el responsable de contratar el seguro correspondiente y con qué tipo de cobertura cuenta, si el seguro debe cubrir desastres naturales (terremoto), si cuenta con la cobertura contra todo riesgo sin la excepción de sismos y además verificar si el seguro cubriría los daños y perjuicios causados a terceros.

Lo anterior con el fin de determinar hasta que monto habrá de cubrir el seguro por pérdida total o parcial del inmueble. También es recomendable contactar al corredor de seguros que le vendió la póliza, o bien, directamente a algún representante de su aseguradora para aclarar cualquier duda sobre el alcance del seguro inmobiliario. Este análisis preparará al asegurado para elaborar su correspondiente reclamación a la aseguradora respectiva conociendo el alcance de su seguro.

¿Qué obligaciones y derechos tengo como ocupante de un inmueble dañado?
Para el caso del arrendatario (inquilino), la ley estipula que cuando un inmueble sufre daños, el arrendatario está obligado a reportarle al arrendador sobre dicha situación por lo que respecta a la superficie rentada (el arrendador o, en su caso, el administrador del inmueble, será el responsable de verificar dicha circunstancia en las áreas comunes), a fin de que el arrendador lleve a cabo todas las reparaciones y acciones necesarias para que el inmueble se encuentre en condiciones adecuadas para cumplir con el uso permitido al arrendatario en el contrato de arrendamiento y pueda continuar vigente el arrendamiento.

Así mismo, recomendamos que los arrendatarios u ocupantes de inmuebles que se encuentren en esta situación, al igual que para el caso de arrendadores, lleven a cabo las siguientes acciones lo antes posible: Contactar a las autoridades de Protección Civil para que evalúen físicamente el inmueble y dictaminen si los daños son (i) irreparables; es decir, como pérdida total del inmueble, o bien (ii) reparables, pérdida parcial del inmueble.

  1. Daños Irreparables. En caso que Protección Civil dictamine que los daños al inmueble son irreparables, se deberá dar aviso y notificar al arrendador respecto esta situación y solicitar la terminación el contrato de arrendamiento, así como exigir cualquier saldo a favor de rentas u otros conceptos cubiertos al arrendador por adelantado, o bien, liquidar cualquier saldo que el inquilino adeude al arrendador bajo el contrato de arrendamiento respectivo por conceptos generados de manera previa al siniestro (por meses efectivamente transcurridos en el plazo de vigencia del arrendamiento).

  2. Daños Parciales y Reparables. En caso de que Protección Civil dictamine que los daños al inmueble son parciales y reparables, la ley estipula que: (i) si se impide totalmente al arrendatario (inquilino) el uso del inmueble, este tendrá derecho a que no se cause renta durante el período en que persista este impedimento. Si el impedimento total para el uso del inmueble por parte del inquilino dura más de dos meses, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento sin responsabilidad alguna, para lo cual deberá notificar por escrito al arrendador dicha intención; (ii) en el supuesto que se impida parcialmente el uso del inmueble, el dictamen de Protección Civil emitido por el técnico correspondiente servirá para calcular el porcentaje o área específica del inmueble que no es apto para usarse, y por lo tanto, el arrendatario (inquilino) tendrá derecho y podrá exigir al arrendador que se le reduzca la renta proporcionalmente a dicho porcentaje de afectación.

No obstante lo anterior, es importante revisar el contrato de arrendamiento para determinar quién es el responsable de contratar el seguro correspondiente y con qué tipo de cobertura, así como obligaciones específicas del contrato para casos fortuitos.

Mi edificio/casa sufrió daños. ¿puedo entrar a recuperar mis propiedades bajo mi propio riesgo?
Si las autoridades competentes (protección civil) lo impiden, no. Ante una situación de emergencia como un terremoto, son las autoridades en materia de protección civil las encargadas de determinar el grado de seguridad física y estructural de los inmuebles siniestrados y, en su caso, de adoptar las medidas de seguridad que consideren pertinentes, las cuales serían desde luego obligatorias para la ciudadanía en general, incluyendo a propietarios y poseedores del inmueble.

Los programas de Protección Civil, obligatorios para todo ciudadano, son aplicados por diversas autoridades coordinadas tanto federales, estatales, delegacionales y municipales (policía, bomberos, militares, marina, etc.), pues se trata de una materia concurrente entre Federación, Estados y Municipios. En ese sentido, si es una autoridad la que lo ordena en aplicación de dichos programas, es obligatorio acatar sus órdenes y limitaciones, incluida la prohibición de ingresar a los inmuebles indicados.

Esto desde luego no sería aplicable a los particulares (como voluntarios, por ejemplo) que impidan el paso a los inmuebles, pues ellos no son autoridad facultada para estos efectos. En el caso de la Ciudad de México, por ejemplo, el artículo 120 de la Ley del Sistema de Protección Civil del D.F. establece que las autoridades están facultadas para determinar, entre otros, el acordonamiento temporal o permanente, la suspensión de actividades, la evacuación de inmuebles y la clausura de establecimientos mercantiles, y de hacer uso para tales efectos de la fuerza pública si fuera necesario.

Ello quiere decir que las autoridades no sólo pueden ordenar la aplicación de dichas medidas, sino obligar a la ciudadanía a respetarlas, lo cual incluye el evitar legítimamente a propietarios y poseedores el ingreso a su inmueble. ¡Usa tu criterio! Recuerda que antes está tu vida y tu salud. Si hay daños considerables en tu edificio, espera el aviso de las autoridades. Todo se puede reponer, menos tu vida y la de los tuyos.

Mi edificio/casa colapsó y dañó propiedades contiguas
No hay responsabilidad legal dado que el evento del sismo se califica como caso fortuito. En caso de que el inmueble esté asegurado, hay que verificar las condiciones de la póliza y si éstas responden por daños causados a terceros y su alcance (suelen referirse como cobertura de “responsabilidad civil”). Nada impide que, en un momento dado, alguien acuda a reclamar el daño y el juez considere que existió alguna responsabilidad basada en dictámenes periciales respecto de la estructura o negligencia del propietario en su mantenimiento. Dependerá del caso si se imputa o no al desarrollador o propietario pero, en principio, si existiera algún reclamo del edificio/contiguo, ya sea de modo judicial o extrajudicial, la defensa es el argumento de caso fortuito para buscar eximir la responsabilidad.

¿Qué debo hacer si el edificio que arriendo causó daños físicos a personas?
De la misma manera que con los escenarios estipulados en las preguntas anteriores, deberá contactar inmediatamente a las autoridades de Protección Civil para que lleven a cabo el dictamen respectivo sobre los daños y levanten el acta correspondiente, en virtud de que dicho documento es imprescindible al fungir como peritaje oficial de los daños al inmueble.

  1. Si se cuenta con una póliza de seguro, el segundo paso es contactar al agente de seguros y dar aviso a la aseguradora de la situación inmediatamente, a fin de verificar si dicha póliza de seguro cubre responsabilidad civil por daños ocasionados a terceros (como sería el caso de personas en el caso de sismos). En caso de que la cobertura del seguro incluya responsabilidad civil por daños derivados de un sismo, es pertinente verificar hasta que monto cubre y la aseguradora deberá hacerse cargo del siniestro y de la carga probatoria; es decir, es responsabilidad de la aseguradora acreditar que los daños fueron ocasionados por un caso fortuito (caso fortuito se entiende como “todo acontecimiento natural, previsible o imprevisible, pero inevitable, por virtud del cual se pierda el bien o se imposibilite el cumplimiento de la obligación, tal como sería el caso de un temblor o terremoto”). Para efectos de lo anterior, se recomienda llevar registro de a qué hora y día se contactó a la aseguradora, a cual agente de seguros se contactó y anexar el peritaje respectivo de Protección Civil; así como evidenciar factura o comprobante de gastos de recuperación de la persona dañada para que el seguro proceda a reembolsarlos, en su caso.El uso de fotografías y/o videos de los daños evidentes al inmueble también es recomendable para documentar adecuadamente los daños al inmueble y su magnitud.

  2. Ahora bien, si no se cuenta con una póliza de seguro, la ley estipula como excepción a la responsabilidad civil el “caso fortuito o fuerza mayor”, por lo que el propietario, de acuerdo a la ley, no es responsable por estos daños. Sin embargo, si el edificio se encontraba en notorio estado de deterioro antes del sismo, (por ejemplo, si el arrendatario o cualquier otra persona o autoridad informó en su momento al propietario sobre dicho deterioro y/o el edifico contaba con vicios o defectos ocultos) que desembocaron en la destrucción inmediata del mismo, el propietario será el responsable de pagar e indemnizar los daños o muerte ocasionados a personas por la caída del edificio debido a su actuar negligente respecto del cumplimiento de dichas obligaciones. Para efectos de lo anterior, tendrá que evaluarse y probarse los escenarios estipulados en el párrafo inmediato anterior mediante peritaje y la acreditación de que el inmueble se destruyó no solamente debido al sismo, sino que por negligencia o inobservancia de las normas y estándares mínimos de construcción por parte del propietario del inmueble.

Mi edificio colapsó y causó daños en propiedad pública, ¿qué hago?
Para este supuesto, aplica la misma suerte que para la pregunta inmediata anterior.

El edificio o casa en el que vivo sufrió daños, ¿tengo que seguir pagando la renta?
Si el departamento o casa que habitas es rentado y sufrió daños a consecuencia del terremoto y, por lo tanto, no lo puedes usar total o parcialmente, cuentas con ciertos derechos que hacer valer frente a tu arrendador. En caso de que se haya perdido totalmente el inmueble, quedas liberado de la responsabilidad de pago de la renta. Para el caso del arrendador, su obligación de permitir el uso y el goce del bien, también se extingue.

En caso de que solamente se pueda usar parcialmente el inmueble (debido a los daños causados o bien, por las reparaciones que se deban realizar al mismo), podrás solicitar al arrendador que reduzca el monto de la renta, o bien, puedes dar por terminado el contrato en caso de que el uso parcial del inmueble duren más de dos meses. La mejor recomendación será siempre llegar a un acuerdo con el arrendador y hacerle ver que no es una decisión unilateral o arbitraria dejar el inmueble por esta causa, sino que efectivamente se trata de un caso de fuerza mayor, el cual inclusive pudiera estar dictaminado por una autoridad competente como Protección Civil (que determine la prohibición de seguir habitando el inmueble) y/o el dictamen pericial de un particular.

Es indispensable que cualquier acuerdo se haga por escrito y firmado por ambas partes. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del contrato. Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos casos.

Mi edificio/casa sufrió daños irreparables. Tendrán que demolerlo ¿Qué derechos me quedan sobre mi bien?
Tus derechos y obligaciones dependen del Estado de la República en el que se encuentre tu edificio/casa y de si eres dueño, rentas (arrendatario) o tienes simplemente prestado (comodatario) el bien. Toma nota de que las respuestas pueden variar dependiendo de muchas circunstancias, por ejemplo si tienes crédito hipotecario, si el inmueble estaba en construcción, si eres heredero o legatario del bien o si el bien está sujeto a condominio.

En términos generales, en casos de que el terremoto te impida usar un inmueble rentado, tienes derecho a no pagar la renta proporcionalmente mientras no lo pueda usar, y si no puedes usarlo por el plazo que cada legislación prevé, tienes derecho a pedir que se termine el arrendamiento. En caso de que seas propietario, el derecho de propiedad se mantiene sobre el terreno y los materiales resultantes de la demolición, aunque en todo caso es indispensable observar las disposiciones administrativas aplicables en materia de contaminación y desperdicios (existen disposiciones delegacionales o municipales por ejemplo que obligarían a retirar el cascajo si constituye una fuente de contaminación).

Asimismo, por regla general, como dueño, sufres la pérdida de tus construcciones y bienes. Puede haber ciertas excepciones si:

  1. Tenías algún seguro
  2. Construiste recientemente y hubo algún error del constructor
  3. Compraste recientemente y había algún defecto en la construcción cuando compraste.

Si estás asegurado, te recomendamos contactar inmediatamente a tu aseguradora a los teléfonos que aparecen en tu póliza. Si crees que ha habido algún error de tu constructor y la construcción es reciente o un defecto en la construcción y compraste recientemente, acércate a un abogado para analizar qué acciones puedes tomar. El terreno sigue siendo tuyo, ya sea en forma exclusiva o como copropietario junto con otras personas. Asegúrate de contar con tus papeles y si los has perdido, acércate a un abogado para analizar tus opciones.

Si se trata de un inmueble en condominio en la Ciudad de México, las disposiciones de la Ley condominal sólo aplicarían a falta de regulación en el reglamento interno de cada condominio. Te recomendamos acercarte a los administradores del condominio y revisar tu reglamento. Si no tienes una copia del reglamento, pídeselo a los administradores o a tus vecinos.

Si no hay tal reglamento, los artículos 83, 84 y 85 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establecen que si el mismo se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 35% de su valor, sin considerar el terreno, se podrá acordar cualquiera de las siguientes con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen el 51% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de condóminos:

  1. La reconstrucción de las partes comunes o su venta. En el caso de que la decisión sea por la reconstrucción del inmueble, cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad privativa y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la proporción que les corresponda conforme al indiviso que su título de propiedad refiere. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo de noventa días naturales. Si sólo alguna o algunas de las unidades privativas se hubieren destruido totalmente, la mayoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen, en cuyo caso se deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad.

  2. La extinción total del régimen y la división de los bienes comunes o su venta (lo cual sería en proporción al indiviso de cada co-propietario)

  3. La demolición y venta de materiales. Si el inmueble se adquirió a través de un crédito hipotecario, normalmente el banco prevé la contratación de un seguro de daños y destrucción del inmueble, por lo que es importante revisar la escritura respectiva y la póliza correspondiente para hacerlo efectivo, en su caso. Si el inmueble lo tienes en préstamo (sin pagar renta) tus derechos son muy limitados en este caso. Por regla general, no eres responsable por la pérdida pero tampoco podrás recuperar el bien al no ser de tu propiedad.

Hay que distinguir dos supuestos:

  1. Cuando el condominio no está constituido y el edificio es un solo inmueble jurídicamente, propiedad de una o varias personas (copropietarios). En este caso no aplicarían las disposiciones de condominio, sino las relativas a la copropiedad en el Código Civil (en general, actos de administración por mayoría y de disposición por unanimidad) especialmente las referentes a la división de cosa común por lo que respecta a los materiales resultantes de la demolición.

  2. Cuando el condominio sí está constituido formalmente pero no están organizados los condóminos en administración ni en Asambleas. En este caso, la falta de organización no implica que no exista un condominio y que éste cuente incluso con un reglamento interno, cuyas disposiciones tendrían que aplicarse (aunque sea por primera vez) y a su falta, las disposiciones de la Ley condominal.

Por haber pagado el predial 2017 e ir al corriente en mis pagos, ¿tengo algún seguro?
En ninguna de las entidades afectadas recientemente por los sismos, hay un seguro de vivienda por el pago del predial. Éste es un impuesto municipal que no representa para el propietario del inmueble una garantía en caso de desastre.

¿Cómo documento los daños que me han ocurrido?
A través de una “fe de hechos” que levante un notario público, que documente las condiciones
de la construcción y que incluya fotografías.

Colegio de Notarios del Distrito Federal: Dicho Colegio a través de comunicado de fecha 22 de septiembre de 2017, manifestó que realizarán trámites como “fe de hechos” que soliciten particulares afectados de manera gratuita y con la celeridad que requiera el caso concreto. Teléfono: 5511 1819.

Cada estado cuenta con un colegio de notarios. En cualquier caso, toda la información fotográfica es útil, aunque no tenga fe pública. Si tomas fotos o video, asegúrate de respaldarlo bien.

De igual forma se podría solicitar el apoyo de un Director Responsable de Obra o Corresponsable para Seguridad Estructural que emita un dictamen sobre los daños.

La propiedad que estoy pagando en preventa sufrió daños. ¿Puedo cancelar el contrato?
En principio el comprador no puede cancelar el contrato, si bien eEs indispensable revisar los términos particulares del contrato privado en cuestión. Sin embargo, estos contratos regularmente prevén que los plazos de entrega de los inmuebles adquiridos en preventa se pueden prorrogar en un caso fortuito o de fuerza mayor. Es decir, si la entrega se pactó en una cierta fecha, dicha fecha se prorrogaría conforme lo indique el vendedor o conforme lo acuerden mutuamente las partes. Si transcurrida la prórroga, el vendedor no entrega el inmueble, entonces el comprador si tendrá una causal de incumplimiento para solicitar la rescisión del contrato en cuestión. Por otra parte, el contrato podría señalar que ante alguno de esos supuestos el vendedor quedaría libre de su obligación, en cuyo caso tendría que devolver al comprador el monto del precio recibido.